Dosen Investor

Tanah adalah salah satu produk investasi yang diminati oleh banyak orang karena harganya yang selalu naik setiap tahun. Namun, investasi tanah tidak mudah untuk dilakukan karena membutuhkan biaya yang tinggi.

Selain itu, jual beli tanah ini secara khusus diatur oleh Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998. Oleh karena itu, jika Anda tertarik untuk investasi tanah maka Anda perlu memahami peraturan tersebut.

Peraturan ini dibuat untuk menjamin keamanan transaksi jual beli tanah sehingga tidak akan terjadi konflik atau sengketa ke depannya. Untuk mempermudah Anda, mari simak tata cara membeli tanah yang aman berikut:

1. Pastikan Keaslian Bukti Kepemilikan Tanah

Langkah pertama ini dilakukan untuk memastikan bahwa sertifikat tanah yang dimiliki oleh penjual adalah asli. Keaslian sertifikat ini penting untuk memastikan bahwa tanah tersebut memang benar adalah milik si penjual. Ada tiga cara untuk mengecek sertifikat ini yaitu :

Menggunakan Jasa Notaris

Cara ini cocok bagi Anda yang tidak memiliki banyak waktu untuk mengurus administrasi. Anda hanya perlu mengeluarkan biaya sekitar 100.000 hingga 150.000 rupiah dan biarkan notaris yang mengurus semuanya.

Mengecek ke Kantor Pertanahan

Jika Anda tidak mau membayar notaris dan ingin mengecek sertifikat tersebut sendiri maka Anda bisa pergi ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) terdekat dengan membawa berkas berikut:

• Sertifikat tanah yang hendak diperiksa.
• Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari pejabat pembuat akta tanah (PPAT).
• Permohonan pengecekan sertifikat.
• Fotokopi KTP pemilik sertifikat.

Mengecek Secara Online

Cara terakhir adalah melakukan pengecekan secara online. Anda cukup download aplikasi Sentuh Tanahku, lalu isi data-data yang diminta. Informasi mengenai sertifikat yang Anda cari akan segera muncul.

2. Cek Status Kepemilikan

Status kepemilikan tanah diatur dalam UU Pertanahan No.5 Tahun 1960. Status ini menentukan apa saja yang boleh dilakukan oleh pemilik terhadap tanah tersebut seperti mendirikan rumah, menjadikan lahan pertanian atau lainnya.

Berikut lima jenis status kepemilikan tanah:

• Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat ini adalah sertifikat yang paling kuat di mata hukum. Pemilik sertifikat ini memiliki kewenangan untuk mengelola tanahnya sesuai dengan keinginan karena ia memiliki kuasa penuh atas tanah tersebut. Pemilik bisa membangun properti di atas tanahnya ataupun membuka lahan pertanian. 

Oleh karena itu, sertifikat ini menjadi incaran para investor properti karena fleksibilitas yang ditawarkan. Bank juga lebih suka untuk memberikan KPR atau KPT dengan tanah yang berstatus SHM.

Selain itu, jika terdapat sengketa tanah di masa depan maka pemilik SHM inilah yang akan menang karena sertifikatnya paling kuat di mata hukum.

• Hak Guna Usaha (HGU)

Sertifikat HGU ini menunjukkan bahwa tanah tersebut adalah milik negara. Namun pemilik sertifikat diberikan hak untuk mengelola tanah tersebut. Pengelolaan tanah sudah ditentukan sejak awal baik itu untuk peternakan, perikanan atau tujuan lainnya. Luas tanah untuk sertifikat jenis ini berkisar dari 5 hingga 25 hektar.

Sertifikat HGU ini bisa dimanfaatkan maksimal hingga 35 tahun dan bisa diperpanjang hingga 25 tahun berikutnya. Dalam keberjalanannya, sertifikat ini bisa dipindahtangankan kepada pihak lain baik perorangan maupun lembaga. Namun, proses ini harus dilakukan 2 tahun sebelum masa pemanfaatan lahan berakhir.

• Hak pakai

Hak pakai adalah sertifikat yang diberikan oleh satu pihak ke pihak lainnya untuk memakai tanah atau benda yang berada di atasnya. Contohnya jika Anda memiliki hak pakai atau suatu properti maka Anda berhak untuk menggunakan properti tersebut sesuai dengan perjanjian yang sudah dibuat sebelumnya.

Hak pakai ini bisa diberikan oleh negara ataupun perorangan. Mengacu ke Pasal 45 PP No. 40/1996, sertifikat hak pakai yang diberikan oleh negara berlaku selama 25 tahun dan bisa diperpanjang untuk 20 tahun berikutnya sementara untuk sertifikat hak pakai yang diberikan oleh perorangan berlaku selama 25 tahun dan tidak bisa diperpanjang.

• Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB adalah sertifikat tanah yang memberikan pemiliknya hak untuk mendirikan bangunan. Biasanya sertifikat ini dimiliki oleh developer untuk membangun properti. Sertifikat ini berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun berikutnya.

• Girik

Girik bukan termasuk sertifikat tanah melainkan bukti pembayaran pajak atas suatu lahan. Hal ini menjadi bukti bahwa suatu pihak memiliki kuasa atas lahan tersebut.

Biasanya lahan yang dimaksud adalah lahan adat yang belum diurus sertifikatnya. Oleh karena itu, jenis kepemilikan ini adalah yang paling lemah di mata hukum.

3. Periksa Luas dan Kondisi Tanah

Langkah ketiga adalah memastikan bahwa luas dan kondisi tanah sesuai dengan apa yang tercatat di sertifikat. Anda perlu mengecek batas-batas tanah tersebut dan mengukur luasnya dengan teliti. Jika terdapat perbedaan, maka Anda dapat mengecek buku tanah yang tersimpan di Kantor BPN untuk validasi.

4. Pembuatan Akta Jual Beli

Langkah terakhir adalah pembuatan akta jual beli (AJB). AJB adalah bukti transaksi jual beli tanah yang sah. Akta ini dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT) atau notaris.

Setelah selesai dibuat, penandatanganan AJB harus dilakukan di depan notaris. AJB ini merupakan bukti yang otentik di mata hukum bahwa kepemilikan tanah telah berpindah dari tangan penjual ke tangan pembeli.